18.09.18 www.husbyggeren.no

VERDT Å VITE FOR UTLEIER OG LEIETAKER

Av Husbyggeren

Skal du leie ut bolig i disse tider, eller er du på leting etter et sted å bo? Da bør du lese disse rådene


KREVENDE: Et utleieforhold krever litt av begge parter for at det skal fungere best mulig. Derfor er det viktig at både utleier og leietaker setter seg inn i ansvar, plikter og rettigheter. Foto: Linda Ørstavik Öberg.



Skal du leie ut bolig, er det mye du må tenke på - og for deg som skal leie, så kan det fort oppstå usikkerhet og uenigheter rundt hva som er ditt ansvar, og hva som er utleiers ansvar.
Både utleier og leietaker bør sette seg godt inn i reglene for utleie, slik at leieforholdet blir en god opplevelse for begge parter.

UTLEIER:

For deg som skal leie ut boligen din, er det greit å ta noen forholdsregler. Du har et ansvar for å passe på at du leier ut på en forsvarlig måte i henhold til lover og regler, i tillegg til at det er viktig at du sikrer boligen din. Her er noen gode tips på veien.

1. Det viktigste er å ha en skikkelig god leiekontrakt. Huseiernes standardavtale er utformet for å gjøre partene oppmerksomme på sine rettigheter og plikter - noe som gir mindre konfliktfulle leieforhold. En god leiekontrakt er en sikkerhet for begge parter, så bruk den godt.

2. Hva kan jeg leie ut? I prinsippet kan man leie ut det man har av ekstra rom i boligen så sant rommene brukes til det de er godkjent for. Med andre ord så kan du eksempelvis leie ut et ledig soverom i boligen din, så lenge soverommet er godkjent som rom for varig opphold i boenheten.

3. Sørg for å ha sikkerhet for leiebetaling. Dette får du gjennom depositum som settes på en sperret konto i banken, eller i form av garanti. På den måten unngår du tap hvis leietaker ikke betaler og leieforholdet må avsluttes. Husk at man ikke kan kreve større sikkerhet enn et beløp tilsvarende seks måneders leie, og det vanligste er et beløp tilsvarende tre måneders leie.

4. Sjekk alltid referanser. Selv de som er minst til å stole på kan vekke tilliten din på visning og frem til kontraktinngåelse. Derfor er det alltid lurt å ringe tidligere referanser, da det er med på å gi deg et bedre bilde av hvilke leietakere du er i ferd med å inngå en avtale med.

5. Tenk på tidshorisont. Det viktigste er at man på forhånd tenker igjennom hvilke behov man har, og utformer kontrakten etter det. Dersom du ønsker å ha kontroll over når leieforholdet skal opphøre, bør du leie ut tidsbestemt. Det må fremgå av leieavtalen om den ikke kan sies opp i avtaletiden, men man kan også fint avtale at den skal være tidsbestemt og oppsigelig om man ønsker det. En mulighet er faktisk også å avtale en mellomløsning med oppsigelsesadgang etter en «minstetid», for eksempel etter 1 år.
Er det uten betydning for deg hvor lenge leieforholdet varer, kan du leie ut tidsubestemt. Da kan begge parter si opp avtalen. Husk at leietaker har et sterkt oppsigelsesvern, og at en oppsigelse må være saklig begrunnet og ikke virke urimelig for leietaker.

6. Sørg for å ha en utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du søke namsmyndighetenes hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir. Uten slik klausul tar utkastelse veldig lang tid.

7. Sett deg inn i reglene. Når du leier ut, så er det viktig å gjøre det i henhold til lover og regler. Du kan ikke bare sette opp leien halvveis i året uten varsel eller si opp leietaker når du vil. Som utleier er du den profesjonelle parten, så vær ditt ansvar bevisst.

8. Må jeg skatte av leieinntekten? Hovedregelen er at leieinntekt er en skattepliktig inntekt, men leieinntekt fra bolig man eier og bor i selv, kan likevel være skattefri i to tilfeller. For det første er leieinntekten skattefri dersom man bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi. Det vil si at den delen man bruker selv er minst like mye verdt som den delen man leier ut. Den andre skattefritaksregelen sier at leieinntekten er skattefri dersom brutto leieinntekt ikke overstiger 20.000 kroner pr. inntektsår, uavhengig av om du selv bruker minst halvparten av boligen i den perioden du leier ut eller om du leier ut mens du er bortreist.
Inntekt fra korttidsutleie (leieforhold under 30 dager), ble fra 1. januar 2018 regnet som skattepliktig inntekt. Dette gjelder selv om det dreier seg om utleie av bolig man bor i selv. De første 10.000 kronene er likevel skattefrie, men av alt du tjener over dette beløpet regnes 85 % som skattepliktig inntekt.

9. Hjelp å få. Er du medlem, så kan du ringe Huseiernes jusstelefon gratis hver gang du lurer på noe om leieforholdet. Du får svar samme dag som du ringer inn. Hele døgnet kan du få hjelp fra Norges første digitale advokat, chatboten Lucy.

LEIETAKER:

For deg som skal leie bolig, så er det også greit å ta noen forholdsregler. Ved skolestart er det fremdeles tusenvis som står uten bolig, og antall studenter i boligkø hos samskipnadene er lange. Det gjør at man her til lands er avhengig av private krefter for å huse alle som trenger tak over hodet. Da er det desto viktigere å sørge for at leieforholdet du havner i er ryddig og trygt.

1. Sørg for at du har en leiekontrakt. En god leiekontrakt er en sikkerhet for begge parter, så pass på at avtalen du inngår ikke er urimelig eller ulovlig. Flytt aldri inn eller betal depositum uten at det foreligger skriftlig kontrakt. Ting som varighet på leieforholdet, månedlig leie og hvilke møbler og hvitevarer som er inkludert, er greit å få klargjort før innflytting.

2. Betal aldri inn depositum til en annen konto enn en sperret depositumskonto i bank. Dersom huseier ber deg sette pengene på en vanlig bankkonto, kan du kreve å få tilbakebetalt depositumet umiddelbart. Loven sier at pengene skal settes på en egen depositumskonto, kun da er du sikret at utleier ikke kan ta ut penger uten ditt samtykke. Opprettelsen skal betales av utleier, og rentene er dine.

3. Lag en overtagelsesprotokoll. Når du overtar boligen, så er det greit å ta en runde for å se etter feil og mangler. Legg listen som vedlegg til kontrakten eller send den til boligeier så raskt som mulig etter overtagelse. Dokumentèr feilene med bilder slik at du slipper å betale eller få skylden senere. Overtagelsesprotokoll finnes her: www.huseierne.no

4. Hva er inkludert i husleien? Er strøm, TV, fyring og internett inkludert i leien? Det er greit å klargjøre dette før du signerer, så du kan ta høyde for en høyere månedlig kostnad enn du ville fått hvis dette var inkludert.

5. Endring av husleie. I utgangspunktet er alt inkludert i husleien, og økning av kommunale utgifter eller skatt er ingen grunn til å øke husleia. Utleier kan øke husleien din, men det er strenge regler på når og hvordan den kan økes. En gang i året kan utleier øke leien i takt med konsumprisindeksen, men du må varsles minst en måned i forkant. Etter tre år kan begge parter kreve «gjengs leie» Det innebærer at man kan sammenligne leiepriser for tilsvarende boliger i det området man bor i, og sette den deretter. Vær obs på at det her må varsles seks måneder i forkant.

6. Utleier kan ikke kreve at bare du bor der. Husk at dersom du har en kjæreste som skal flytte etter om noen måneder, eller eksempelvis finner noen underveis, så kan vedkommende flytte inn uten at utleier kan nekte deg det eller sette opp leien din. Familie og barn kan også flytte inn. Utleier må nemlig ha en saklig grunn for å nekte noen å flytte inn, som at det går ut over sikkerheten eller at boligen ikke er dimensjonert for så mange beboere.

7. Leietaker har sterkt oppsigelsesvern. Det betyr at boligeier ikke bare kan si opp leieforholdet ditt når vedkommende føler for det. Det må være basert på saklig grunn som kan være at du som leietaker ikke har oppfylt dine forpliktelser i henhold til leiekontrakten, eller at utleier skal pusse opp, selge boligen eller bo der selv. Hvis ikke er den ikke gyldig. Oppsigelsen skal også være skriftlig, og du skal ha mulighet til å overklage.

8. Du har vedlikeholdsansvar. Mange tror at utleier er ansvarlig for å skifte alt fra lyspærer til batterier i røykvarslerne, men det stemmer ikke. Ting som blir ødelagt og er en del av leiligheten, altså reparasjon eller utskiftning av fastmontert utstyr, må utleier normalt dekke. Med andre ord så er det utleiers ansvar hvis eksempelvis varmtvannsberederen slutter å fungere eller taket lekker. Men du har faktisk et vedlikeholdsansvar som leietaker. Vanlig innendørs vedlikehold som å rense sluk og skifte batterier på røykvarsleren, er leietakers ansvar. Hvis du ødelegger kjøkkendører eller knuser servanten, kan du selvsagt bli ansvarlig for å erstatte dette.

9. Følg pliktene i kontrakten. Husk at du kan bli kastet ut hvis du ikke følger din del av avtalen. Betal i tide, ikke gjør endinger i boligen uten utleiers samtykke, overhold ordensregler der det foreligger, respekter at noen ikke ønsker husdyr og røyk inne, samt vedlikehold boligen underveis.