30

30.01.06 www.husbyggeren.no

Bor du i en dyr kommune?

Av Peter Batta

Huseiernes Landsforbund (HL) har sett det som viktig å fokusere oppmerksomheten på de ulike måter kommunene i landet legger gebyrer og skatter på hus- og boligeiere.

Foto: Ove Elnan

I denne rapporten tar HL for seg den samlede regningen til huseiere fra kommunenes VAR-gebyrer og innkreving av eiendomsskatt. HL gjennomførte tidligere i fjor en spørreundersøkelse i alle landets kommuner om innkreving av eiendomsskatt. Rapportens data om kommunenes VAR-gebyrer kommer fra Statistisk Sentralbyrå som på oppdrag fra HL har samlet inn data om gebyrene i et utvalg på 124 kommuner.
Rapporten er skrevet av utredningssjef Dag Refling.

Kort om eiendomsskatt og VAR-gebyrer

Eiendomsskatt er en bruttoskatt som utskrives på faste eiendommers bruttoverdi uten hensyn til hvilke inntekts- og formuesforhold eieren har for øvrig. Ved utskriving av skatten tas det dermed ikke hensyn til den gjeld som måtte hvile på eiendommen eller den betalingsevne eieren har.

Eiendomsskatten er en gammel skatteform. 20 år etter at han tok makten i 1066 innførte Vilhelm Erobreren eiendomsskatt i England ved hjelp av en omfattende registrering av alle eiendommene i landet i den såkalte Doomesday Book eller Dommedagsboken. I Norge hadde biskop Eysteins jordebok og de senere skattematriklene på 1600-tallet samme funksjon. Lignende eksempler finnes også fra mange andre land. Da eiendomsskatt ble introdusert i historisk tid fantes det få andre skatter eller avgifter. Den skulle sørge for at eierne av de store jordeiendommene, det vil si de som var velstående, betalte skatt. Senere er det innført mer treffsikre skattesystemer med progressiv inntektsskatt på inntekt og formue. Sammenhengen mellom eiendom, formue og inntekt er ikke entydig lenger, men den gamle beskatningsformen har fulgt med inn i moderne tid og har vist seg vanskelig å slippe for en del politikere med behov for inntekter.

På mange måter var eiendomsskatten en hensiktsmessig skatteform i historisk fortid. Da var eiendomsformuen svært skjevt fordelt samtidig som en slik skatt var grei å inndrive. Etter hvert som inntekts- og formuesforholdene jevnet seg ut og andre skatter og avgifter ble innført, var det målsettingen å dempe eiendomsskattenes betydning. De formål eiendomsskatten i nyere tid skulle finansiere ble erstattet av avgifter og gebyrer på kommunale tjenester og inntekter fra det ordinære skattesystemet.

Fra 1974 fikk kommunene anledning til å kreve kommunale avgifter for tjenester som huseierne og andre eiendomsbesittere nøt godt av. Disse avgiftene var direkte knyttet til eiendommene og skulle reflekterte den faktiske bruk av tjenestene. Slik har det vært helt siden 1974, selv om regelverket som bestemmer hvordan kommunene skal beregne hvor mye de kan ta inn i gebyrer og hvordan gebyrbelastningen skal fordeles på abonnentene er endret flere ganger. De gebyrene som omfattes av dette regelverket er i særlig grad vanngebyr, avløpsgebyr, feiegebyr og renovasjonsgebyr. Det er grunn til å tro at gebyrene i all hovedsak holdes innenfor de rammer reglene for selvkostberegning setter selv om revisjonsgjennomgang av beregningsgrunnlaget gang på gang har vist at noen kommuner har tatt inn vesentlig mer enn de har anledning til.

Så lenge gebyrene gjenspeiler kommunenes kostnader til de aktuelle tjenestene er de akseptable. Tjenestene ble til å begynne med priset lavere enn det tjenesten kostet å levere. I de senere år er det vanligere med overskudd, og overskuddet går i kommunekassen. Etter hvert ble det også innført andre måter å få inn penger på eller å unngå utgifter på, slik som høye byggesaksgebyrer, utbyggingsavtaler og overdragelse av fellesoppgaver som snømåking, veibelysning og annet til private. Mye av dette kan muligens være akseptabelt, men da kan ikke kommunene i tillegg kreve inn eiendomsskatt som en måte å finansiere de samme kommunale tjenester på.

Erfaringen viser dessverre at de enkelte gebyrene og utgifts- og ansvarsbegrensningene ikke har vært en erstatning for eiendomsskatten, men har kommet i tillegg. En kan få inntrykk av at de kommunene som krever eiendomsskatt også har høye gebyrer, og at mange av de som ikke krever eiendomsskatt er blant landets rimeligste når det gjelder gebyrer.

Kommunestyret avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen. Eiendomsskatt kan skrives ut i klart avgrensede områder som helt eller delvis er utbygd på byvis eller der slik utbygging er i gang i tillegg til verker og bruk selv om de ligger utenfor områder som er helt eller delvis utbygde på byvis. Skatten kan skrives ut med skattesatser fra 2 til 7 promille av takstgrunnlaget. Takstgrunnlaget fastsettes av kommunen og er spesielt for eiendomsskatten. Taksten som benyttes for utskriving av eiendomsskatt kan variere fra en svært lav takst til full markedsverdi for eiendommen. Ved en lovendring i 1993 ble det gitt anledning til å gi et bunnfradrag på taksten før eiendomsskatten beregnes. Slikt bunnfradrag kan bare gis for boliger.

Gebyr og skatt 2005

Tallmaterialet omfatter de 100 største kommunene i landet pluss 24 kommuner som er trukket ut av SSB for å gi en bedre geografisk dekning, det vil si 124 kommuner til sammen. Tallmaterialet viser hvor mye en bolig på 120 kvm til 2 millioner kroner vil avkreves av kommunen. I beregningen av eiendomsskatt er det tatt hensyn til eventuelle bunnfradrag, og gebyrene er oppgitt inklusive merverdiavgift.

I gjennomsnitt krever kommunene 9374 kroner i året i gebyrer og eiendomsskatt. Av dette utgjør gebyrene 7529 kroner. I de kommunene som har eiendomsskatt på boliger, utgjør eiendomsskatten i gjennomsnitt 3815 kroner i året.

Som det går frem av tabell 1 nedenfor er prisnivået i de 10 dyreste kommunene vesentlig høyere. I Fredrikstad, som er den dyreste, avkreves eieren av en standard bolig nesten 16 000 kroner i året. Alle de 10 dyreste tar mer enn 13 500 kroner årlig. Det er også påfallende at alle disse kommunene har valgt å kreve eiendomsskatt. Bare 3 av dem tar mindre enn gjennomsnittet i eiendomsskatt.

Tabell 1 - De 10 dyreste kommunene

	VAR-gebyrer					Eiendomsskatt			Samlet
	Vann	Avløp	Renovasjon	Feiing	I alt	Skattesats i %	Grunnlag i % av verdi	I alt
Fredrikstad	1758	3950	2081	198	7986	4	100	8000	15986
Vadsø	2560	1703	2618	215	7095	7	60	8400	15495
Verdal	2369	4291	2258	390	9308	4	75	6000	15308
Levanger	2188	3478	2185	363	8213	4	87,5	7000	15213
Hammerfest	1621	836	3075	183	5715	7	90	8400	14115
Gran	2503	5565	2113	203	10383	2	100	3400	13783
Grue	2808	5294	1581	298	9980	2	90	3600	13580
Namsos	2648	4652	2493	268	10061	7	25	3500	13561
Bamble	2155	5325	1640	240	9360	7	30	4200	13560

Den rimeligste kommunen i utvalget tar mindre enn 1/3 av den dyreste. I Oslo, som er den rimeligste, krever kommunen 4653 kroner i året i gebyrer. Kommunen tar ingen eiendomsskatt.
Prisnivået blant de 10 rimeligste kommunene er vesentlig lavere enn for de dyreste. Et påfallende særtrekk er dessuten at ingen av disse 10 krever eiendomsskatt av boligeiere.

Tabell 2 - De 10 rimeligste kommunene

	VAR-gebyrer						Eiendomsskatt			Samlet
	Vann	Avløp	Renovasjon	Feiing	I alt		Skattesats i %	Grunnlag i % av verdi	I alt
Sandefjord	1606	2595	1549	143		5893			0	5893
Vestby	1668	2352	1669	146		5835			0	5835
Bærum	1800	2138	1583	263		5783			0	5783
Volda	1705	841	2925	254		5725			0	5725
Tustna	-	2775	2613	288		5675			0	5675
Gildeskål	1832	1641	1939	243		5654			0	5654
Time	1269	2006	2063	163		5500			0	5500
Ås	1230	1995	2075	200		5500			0	5500
Frogn	1181	1859	1796	150		4987			0	4987
Oslo	1140	1554	1828	131		4653			0	4653

I utvalget på 124 kommuner har 46 kommuner ikke eiendomsskatt i det hele tatt. 18 kommuner har eiendomsskatt på verker og bruk, men ikke på boliger, og hele 60 kommuner har eiendomsskatt både på boliger og verker og bruk. Unntaket er Lillehammer som er alene om å ha eiendomsskatt på boligeiendommer, men ikke på verker og bruk.

Tabell 3 - Samlede utgifter til kommunale VAR-gebyrer og eiendomsskatt for en standard bolig på 120 kvm til en verdi av 2 millioner kroner. 2005

		VAR-gebyrer					Eiendomsskatt						Samlet
		Vann	Avløp	Renovasjon	Feiing	I alt	Skattesats i %			Grunnlag i % av verdi		I alt

Alta	2187		2283	2950	275	7695	Ja	ja	7		25	3500	11195
Alvdal	2495		5688	1975	319	10476	Ja	ja	7		10	1400	11876
Andøy	2314		2090	2330	225	6959							6959
Arendal	1835		3726	2308	269	8138	Ja	ja	7		30	3707	11845
Asker	1938		2484	2279	280	6981							6981
Askim	1895		3978	1250	275	7397	Ja	ja	3		70	3300	10697
Askøy	2195		2301	2250	568	7314							7314
Aurskog-Høland	2206		5738	2094	410	10448							10448
Bamble	2155		5325	1640	240	9360	Ja	ja	7		30	4200	13560
Bardu	2048		2048	2000	317	6412	Ja	ja	7		15	2100	8512
Bergen	1261		1652	2153	195	5260	Ja	ja	7		18	2520	7780
Bodø	2193		2008	2524	260	6984	Ja	ja	3		80	3770	10754
Bokn	2904		2018	1869	238	7028		ja					7028
Bærum	1800		2138	1583	263	5783							5783
Drammen	2323		3207	1853	344	7726							7726
Eidsvoll	2205		3500	2249	266	8220							8220
Eigersund	1604		2785	2000	438	6826	Ja	ja	7		25	3500	10326
Elverum	1326		2229	2261	393	6209	Ja	ja	2		70	2700	8909
Fauske	2080		2071	1890	192	6233	Ja	ja	7		25	3500	9733
Fjell	2800		2928	2194	494	8416		ja					8416
Fredrikstad	1758		3950	2081	198	7986	Ja	ja	4		100	8000	15986
Frogn	1181		1859	1796	150	4987							4987
Fyresdal	2500		4340	2329	250	9419		ja					9419
Gildeskål	1832		1641	1939	243	5654		ja					5654
Gjemnes	4219		2713	2219	500	9651		ja					9651
Gjøvik	1778		2554	1694	400	6425	Ja	ja	7		25	3500	9925
Gloppen	2550		3100	2504	281	8435							8435
Gran	2503		5565	2113	203	10383	Ja	ja	2		100	3400	13783
Grimstad	1751		3099	2351	203	7404	Ja	ja	5		55	5500	12904
Grue	2808		5294	1581	298	9980	Ja	ja	2		90	3600	13580
Gulen	4000		2553	2435	484	9472		ja					9472
Halden	1428		3688	1638	300	7053	Ja	ja	7		50	5520	12573
Hamar	1859		3106	1500	344	6809	Ja	ja	5		70	6650	13459
Hammerfest	1621		836	3075	183	5715	Ja	ja	7		90	8400	14115
Harstad	1747		2104	2320	239	6410	Ja	ja	7		10	1400	7810
Haugesund	1620		1116	2026	235	4998	Ja	ja	7		8,5	1190	6188
Horten	1144		3071	1963	270	6448							6448
Hvaler	2398		3690	1856	405	8349							8349
Hå	1865		2616	2813	415	7708							7708
Iveland	1870		2800	2304	295	7269		ja					7269
Karasjok	2548		2881	2969	438	8835							8835
Karmøy	1888		1723	1959	0	5569	Ja	ja	7		30	4200	9769
Klepp	1644		2081	2068	138	5930							5930
Kongsberg	1418		2428	2046	221	6114	Ja	ja	7		25	3500	9614
Kongsvinger	2356		3150	1828	306	7640	Ja	ja	4		44	3500	11140
Kragerø	1549		2805	2173	321	6847	Ja	ja	7		25	3500	10347
Kristiansand	900		1784	2702	275	5661	Ja	ja	7		35	4900	10561
Kristiansund	920		1826	2250	225	5221	Ja	ja	7		35	4690	9911
Kvinesdal	2003		4257	2446	275	8981		ja					8981
Kvinnherad	2625		2224	1999	348	7195		ja					7195
Larvik	1644		3338	1890	250	7121							7121
Lenvik	4023		3511	2689	251	10474	Ja	ja	4		15	1200	11674
Levanger	2188		3478	2185	363	8213	Ja	ja	4		88	7000	15213
Lier	1949		3721	1998	344	8011							8011
Lillehammer	1541		2985	1970	300	6796	Ja		7		30	4200	10996
Lindås	2706		2390	2455	294	7845		ja					7845
Lørenskog	1872		2653	2350	214	7089		ja					7089
Malvik	2450		1350	2343	381	6524							6524
Mandal	1975		4414	2200	188	8777							8777
Melhus	2050		4363	2263	313	8988		ja					8988
Modum	2906		4506	1500	250	9163		ja					9163
Molde	1293		1340	2325	295	5253	Ja	ja	3		100	5400	10653
Moss	1531		1750	1406	185	4873	Ja	ja	5		80	7840	12713
Namsos	2648		4652	2493	268	10061	Ja	ja	7		25	3500	13561
Narvik	1827		2409	1979	359	6573	Ja	ja	7		40	5600	12173
Nedre Eiker	2824		3719	2348	825	9716							9716
Nes i Akershus	3013		4523	1810	246	9592							9592
Nes i Buskerud	1969		4266	2363	391	8988	Ja	ja	7		10	1400	10388
Nesodden	2221		3578	1820	263	7881							7881
Nittedal	3169		930	2045	171	6315							6315
Notodden	1854		2845	2965	277	7941	Ja	ja	7		10	1400	9341
Nøtterøy	1788		2963	2338	350	7438							7438
Oppegård	2087		2767	2025	245	7124							7124
Orkdal	3180		3207	2338	360	9084							9084
Os	1500		2363	2113	388	6363							6363
Oslo	1140		1554	1828	131	4653							4653
Overhalla	1939		4016	2669	376	9000		ja					9000
Porsgrunn	1225		2925	1600	288	6038	Ja	ja	7		20	2800	8838
Rana	1560		1669	2469	351	6049	Ja	ja	7		28	3850	9899
Rennebu	1375		2169	2371	319	6234	Ja	ja	7		30	4200	10434
Ringebu	2403		3488	1658	323	7870	Ja	ja	5		25	2500	10370
Ringerike	2931		4156	2113	344	9544	Ja	ja	7		25	3500	13044
Ringsaker	2516		4563	2173	513	9764							9764
Rygge	1838		4375	1713	333	8258							8258
Rælingen	3282		3809	2475	238	9804							9804
Røyken	2125		2344	2046	400	6915							6915
Sandefjord	1606		2595	1549	143	5893							5893
Sandnes	1320		1860	2125	725	6030							6030
Sarpsborg	1625		3200	1500	263	6588	Ja	ja	7		35	4900	11488
Skedsmo	1890		3094	2243	290	7516	Ja	ja	2		80	1200	8716
Ski	3353		2980	1781	231	8345							8345
Skien	1929		3066	1825	283	7103	Ja	ja	4		80	5320	12423
Skjervøy	1050		2813	2450	438	6750	Ja	ja	6		50	6000	12750
Sogndal	3803		2246	2180	246	8475	Ja	ja	7		20	2800	11275
Sola	2288		3300	2243	200	8030							8030
Stange	2781		4823	1854	233	9691	Ja	ja	2		50	1800	11491
Stavanger	1846		2468	1866	405	6585	Ja	ja	3		30	1950	8535
Steinkjer	2728		3654	1955	306	8643	Ja	ja	7		33	4662	13305
Stjørdal	2173		2656	2311	375	7515							7515
Stord	2350		2825	1824	309	7308							7308
Sør-Aurdal	3031		3994	2319	328	9671	Ja	ja	7		25	3500	13171
Sørum	2258		3563	2099	358	8276		ja					8276
Sør-Varanger	2009		2031	2569	239	6848	Ja	ja	5		40	2750	9598
Time	1269		2006	2063	163	5500							5500
Tromsø	2504		1586	2521	413	7023	Ja	ja	7		25	3500	10523
Trondheim	1674		2040	1551	461	5727	Ja	ja	3		100	4800	10527
Tustna	.*		2775	2613	288	5675							5675
Tønsberg	1370		2155	2200	343	6068							6068
Ullensaker	1219		2779	2231	308	6536							6536
Vadsø	2560		1703	2618	215	7095	Ja	ja	7		60	8400	15495
Vefsn	1847		3026	3006	313	8192	Ja	ja	7		10	1400	9592
Vennesla	2145		3613	2304	208	8269		ja					8269
Verdal	2369		4291	2258	390	9308	Ja	ja	4		75	6000	15308
Vestby	1668		2352	1669	146	5835		ja					5835
Vestre Toten	4620		4795	1700	263	11378		ja					11378
Vestvågøy	891		1214	2925	274	5304	Ja	ja	2		80	3000	8304
Vikna	3022		2189	3074	386	8671	Ja	ja	3		70	4200	12871
Volda	1705		841	2925	254	5725							5725
Voss	2169		4032	2658	321	9180	Ja	ja	7		10	1400	10580
Ørsta	1924		2323	2925	228	7399							7399
Østre Toten	3796		5151	1938	274	11158							11158
Øvre Eiker	2895		3753	2300	206	9154							9154
Ålesund	1598		2970	2094	181	6843	Ja	ja	7		9	1260	8103
Ås	1230		1995	2075	200	5500							5500

Gjennomsnitt	2123		2959	2164	303	7529					43	3815	9374
Dyreste	4620		5738	3075	825	11378						8400	15986
Rimeligste	891		836	1250	0	4653						1190	4653